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MieterZeitung August 2018

Inhaltsverzeichnis

Politik:
Kommentar Lukas Siebenkotten: „Neustart“
Positives Signal für den sozialen Wohnungsbau
Bauen - nicht nur auf dem Land

Mietrecht:
Wohnfläche
Neues vom BGH: Selbstständige, Gasversorgung, Wohnfläche
Mietrecht in Kürze
Treppenhaus und Hausflur

Nachrichten:
Schlechte Nachrichten für Mieter
Leute - Leute
Das ist den Deutschen wichtig
Bock auf Nachtarbeit
Obdachlosenzeitung wird eingestellt

Verbraucher:
Temperaturen hoch, Energieverbrauch niedrig
Tipps für den Umzug
Checkliste Umzug

Rubriken:
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Preisrätsel: Mitmachen und gewinnen
Aufgespießt
Impressum

Blickpunkt:
Bundeskanzlerin Angela Merkel hat für den 21. September die unterschiedlichen Akteure auf den Wohnungsmärkten zu einem großen Wohngipfel ins Kanzleramt eingeladen.

Wohnen:
Ehemalige Wohnungslose erzählen im Gespräch mit Silke Gottschalk, Geschäftsführerin DMB NRW, von einem vielversprechenden Ansatz zur Verhinderung von Obdachlosigkeit in Düsseldorf.

Kommentar

Neustart

Das ist kein guter Start, den die schwarz-rote Koalition in der Wohnungs- und Mietenpolitik hinlegt. Die Mietpreisbremse wird nicht schärfer. Die geringe Senkung der Modernisierungsumlage bringt wenig – und das auch nur recht wenigen Mietern. Das Baukindergeld schafft keine neuen bezahlbaren Wohnungen in den Regionen mit angespannten Wohnungsmärkten. Wir haben mehr erwartet – deutlich mehr. Von einer dringend notwendigen Offensive für bezahlbares Wohnen ist nichts zu spüren. Innenminister Horst Seehofer ist am Zug. Er wollte das „Superministerium“ mit der Wohnungspolitik. Jetzt muss er liefern!

Wohnen ist die soziale Frage unserer Zeit. Darin sind sich alle einig. Doch mit der Einigkeit in der Koalition ist es schnell vorbei, wenn es darum geht, geeignete Maßnahmen zur Lösung der Probleme auf den Weg zu bringen. Da stehen CDU und CSU immer wieder auf der Bremse. Und so erinnert die jetzige Diskussion fatal an den lähmenden Stillstand in der Wohnungs- und Mietenpolitik der letzten beiden Jahre.

Für den 21. September 2018 hat Bundeskanzlerin Angela Merkel zu einem Wohngipfel ins Bundeskanzleramt eingeladen. Eine Chance für einen Neustart? Eine Chance, die Wohnungs- und Mietenpolitik nachzujustieren? Wir werden auf dem Gipfel unser Wohnungs- und Mietenkonzept den unzureichenden Vorschlägen der Wohnungs- und Mietenpolitik der großen Koalition entgegensetzen.

Einen Tag vor dem Gipfel werden wir zusammen mit Sozialorganisationen einen eigenen Mietengipfel durchführen und Lösungen aus Mietersicht erarbeiten und deutlich formulieren. Wir wollen mehr Mieterschutz und mehr bezahlbare Wohnungen.

 

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Modernisierungsumlage und Grundsteuer

Die Koalition zwischen CDU/CSU und SPD kann sich bislang nicht auf eine deutliche Einschränkung der Mietpreiserhöhungsspielräume nach einer Modernisierung einigen. Bundesjustizministerin Dr. Katarina Barley hat bei der Modernisierungsumlage eine Absenkung von elf auf acht Prozent vorgeschlagen. Der Deutsche Mieterbund fordert gemeinsam mit der Deutschen Umwelthilfe eine wesentlich deutlichere Absenkung, nämlich #von11auf4. Bitte unterstützen sie die Protestaktion unter: https://www.duh.de/index.php?id=6304

Bei der anstehenden Reform der Grundsteuer empfiehlt der Deutsche Mieterbund, die Steuer auf den Bodenwert abzustellen. Interessante Beiträge zur Diskussion liefern Ex-SPD-Chef Hans-Jochen Vogel und die Journalisten-Plattform correctiv.org. Weitere Diskussionsbeiträge und Informationen finden Sie unter: https://www.facebook.com/DMBMieterbund/ und https://twitter.com/DMBMieterbund

Urteile in Kürze

Geruchsbelästigung

Geruchsbelästigungen aufgrund eines schadhaften Abwasserrohrs, die in allen Wohnbereichen der Wohnung wahrnehmbar sind, rechtfertigen eine Minderung der Miete um zehn Prozent (LG Berlin – 67 S 342/17, WuM 2018, 299).

120 Euro

Die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag umfasst auch die Reparatur eines sich in der Mieterwohnung befindlichen Kaltwasser-Absperrhahns. Der Höchstbetrag der einzelnen Reparatur ist mit 120 Euro nicht unangemessen (AG Schöneberg 106 C 46/17, GE 2018, 463).

Modernisierung

Das Minderungsrecht des Mieters wegen Mängeln, die Folge von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sind, besteht grundsätzlich unabhängig vom Verschulden des Vermieters oder einer eventuellen bestehenden Duldungspflicht. Es besteht keine Verpflichtung des Mieters, eine angebotene Ausweichwohnung während der Maßnahmen in Anspruch zu nehmen (LG Berlin – 65 S 194/17, WuM 2018, 359).

Untervermietung I

Will der Mieter teilweise untervermieten, muss er dem Vermieter zwar plausible und wahrheitsgemäße Angaben machen; ein Anspruch des Vermieters, dass ihm für solche Angaben geeignete Beweise vorgelegt werden, bevor er über die Erteilung der Erlaubnis eine Entscheidung trifft, besteht aber nicht (LG Berlin– 66 S 275/17, WuM 2018, 360).

Untervermietung II

Ein berechtigtes Interesse des Mieters zur teilweisen Untervermietung ergibt sich aus dessen Wunsch, durch die Aufnahme eines Untermieters die eigenen Mietkosten zu senken. Der Mieter kann nicht darauf verwiesen werden, sich eine preiswertere Wohnung zu suchen (LG Berlin – 65 S 202/17, WuM 2018, 362).

Untervermietung III

Ein vernünftiges und berechtigtes Interesse an der Untervermietung ist zu bejahen, wenn die eine finanzielle Entlastung des Mieters bezweckt, die sich nicht nur im Bagatellbereich bewegt (LG Berlin 63 S 277/16, MM 2018, Nr. 4, S. 28).

Modernisierungsmieterhöhung

Ein Modernisierungsmieterhöhungsverlangen ist formell unwirksam, wenn es keine nachvollziehbare Zuordnung der Gesamtkosten zu einzelnen Arbeiten enthält. Erforderlich sind neben einer nachvollziehbaren Berechnung des Erhöhungsbetrages eine hinreichende Erläuterung des Verteilerschlüssels sowie ausreichende Angaben zu den abgesetzten Kostenanteilen für Instandhaltungsmaßnahmen (LG Bremen – 2 S 124/17, WuM 2018, 365).

Aufzugseinbau

Der Aufzug bringt für den Mieter einer Hochparterre-Wohnung keine Wohnwertverbesserung mit sich und ist damit keine Modernisierung, die eine Mieterhöhung rechtfertigen würde (LG Berlin 67 S 81/17, ZMR 2017, 888).

Mietertipp

Temperaturen hoch, Energieverbrauch niedrig

Die Heizungen sind schon seit Monaten aus, und Lampen kommen erst spät und nur kurz zum Einsatz: Im Sommer fällt der Energieverbrauch in der Wohnung meist niedrig aus. Aber auch im Sommer kann man Energie sparen und damit die Nebenkosten senken und das Klima schützen:

So können Sie kaltes Wasser zum Händewaschen nutzen. Das reinigt genauso gut wie warmes und es spart Stromkosten. Wer trotz Sommertemperaturen nicht auf eine heiße Dusche verzichten möchte, kann mit kleinen technischen Hilfsmitteln bis zu 50 Prozent Wasser und 25 Prozent Energiekosten für Warmwasser sparen: Perlstrahler, Durchflussbegrenzer und Sparduschköpfe optimieren den Wasserstrahl und senken so den Verbrauch ohne Komfortverlust. Effektive Duschköpfe sind schon ab 20 Euro zu haben, die anderen Sparhelfer kosten nur etwa zwei Euro.

Von besonderer Bedeutung im Sommer: der Kühlschrank. Wussten Sie, dass Kühlgeräte für bis zu 50 Prozent des Stromverbrauchs eines Haushaltes verantwortlich sind? Der Austausch gegen effiziente Geräte lohnt sich daher schnell – selbst, wenn das derzeitige Gerät noch funktioniert. Im Vergleich zu einem Standard-Kühlschrank der A-Klasse verbraucht ein A+++-Kühlschrank über 100 Kilowattstunden weniger pro Jahr.

Und das ganze Jahr lang wichtig: Schalten Sie elektrische Geräte immer richtig aus. In einem durchschnittlichen Haushalt machen unnötige Kosten durch Standby im Schnitt zehn bis 20 Prozent der Stromrechnung aus. Durch vollständigen Verzicht könnten Sie im Jahr rund 115 Euro sparen. Wenn sich ein Gerät nicht ausschalten lässt, helfen abschaltbare Steckerleisten.

Mit dem kostenlosen Energiesparkonto des Deutschen Mieterbunds können Sie sich einen Überblick über Ihren Energieverbrauch und dessen Entwicklung verschaffen.

Das Energiesparkonto finden Sie hier: www.mieterbund.de/service/energiesparkonto.html

Leserfragen

Nebenkosten

Elke H., Euskirchen.: Wir wohnen in einem Dreifamilienhaus mit einem Gemeinschaftsvorgarten. Zur Wohnung im ersten Obergeschoss gehört ein Stellplatz, der durch eine Hecke umzäunt ist. Diese Hecke wird einmal jährlich von einem Gärtner geschnitten. Darf der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung diese Kosten als Gartenpflegekosten auf alle Mieter im Haus verteilen, obwohl der Stellplatz nur von den Mietern im ersten Obergeschoss bezahlt und genutzt wird? Für unseren Vorgarten fallen keine gärtnerischen Kosten an, weil dort Schottersteine liegen.

Antwort: Nein. Bei den Gartenpflegekosten handelt es sich um Aufwendungen für die Pflege gärtnerisch angelegter Flächen. Der Mieter muss bei entsprechender ausdrücklicher mietvertraglicher Vereinbarung Aufwendungen für die Gartenpflege nur bis zur Höhe der tatsächlich angefallenen und nachgewiesenen Beträge anteilig zahlen. Gartenpflegekosten können dann nicht anteilig in Ansatz gebracht werden, wenn sie nur für die mietvertragliche Nutzung der Fläche durch eine Mietpartei entstehen.

Instandhaltung

Horst H., Hannover: Mein Vermieter will eine Zwischendecke einziehen, da bei der Wärmedämmung in den Nachbarhäusern die Decke abgefallen ist. In meiner Wohnung habe ich keinen Deckenschaden festgestellt, auch ein Fachmann bestätigte, dass in unserem Mietshaus eine solche Gefahr nicht besteht. Meine Möbel reichen bis zur Decke. Muss ich mir den Einbau der Zwischendecke dennoch gefallen lassen?

Antwort: Nein. Zu einer Instandhaltung ist der Vermieter nur berechtigt (und auch verpflichtet), wenn die Mietsache mangelhaft ist oder Schäden drohen. Solange kein Schaden nachweisbar droht oder vorliegt, muss der Mieter Instandhaltungsarbeiten des Vermieters nicht dulden. Ist der Mieter zur Instandhaltung berechtigt, hat der Mieter die Arbeiten jedoch zu dulden. Zur aktiven Mitwirkung ist er aber nicht verpflichtet.

Eigenbedarf

Gabriele M., Andernach: Mein Vermieter hat mir wegen Eigenbedarfs gekündigt. Kann ich dieser Kündigung noch irgendwas entgegensetzen?

Antwort: Ja. Selbst wenn der Eigenbedarf berechtigt sein sollte (was der Vermieter bei nachvollziehbaren Zweifeln an der Ernsthaftigkeit des Selbstnutzungswunsches beweisen muss), hat der Mieter die Möglichkeit, der Kündigung des Vermieters zu widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen, wenn die Kündigung für ihn oder seine Familie eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde (beispielsweise hohes Alter des Mieters, Krankheit, Verwurzelung in der Gegend, ungeeigneter Ersatzwohnraum etc.).

Aufgespießt

Videobeweis

Die Kreativität auf Vermieterseite treibt in einzelnen Fällen bemerkenswerte Blüten. So berichtet Stuttgarts Mietervereinschef Rolf Gaßmann in einem Gespräch mit den Stuttgarter Nachrichten von einem Vermieter, der in einem Mietvertrag einen digitalen Beweis der erledigten Kehrwoche forderte. Andernfalls würde er einen Teil der beim Einzug bezahlten Kaution einbehalten.

Stoffwechselendprodukte

Die Haltung von Pferden im Außenbereich ist nichts Besonderes. Sie sei hinzunehmen, urteilte kürzlich das Verwaltungsgericht Mainz (Az: 3 K 289/17.MZ) und wies damit die Klage einer neu zugezogenen Nachbarin ab, die Genehmigung für die Errichtung eines Pferdestalls zu widerrufen. Das Gericht gab der Klägerin gleichzeitig zu bedenken, dass die vom Nachbargrundstück ausgehenden Geruchsbelästigungen ungleich größer seien, wenn die Nachbarin auf dem Grundstück statt der Pferdeställe Rinder- und/oder Schweinemast im großen Stil betriebe.

In der Klageschrift hatte die Nachbarin detailliert die ihrer Meinung nach unzumutbaren Zustände auf dem Nachbargrundstück geschildert. Die Futterplätze der Tiere befänden sich an der Grenze zu ihrem Grundstück. Die Besitzerin sammele die „Stoffwechselendprodukte“ der Rösser nicht jeden Tag auf. Eingesammelt würden sie auf einen Anhänger verbracht, der ebenfalls an der Grundstücksgrenze abgestellt sei. Das stinke zum Himmel und zögen Fliegen und Ratten an.

Panzer und Queen sollen weg

Seit 30 Jahren wohnt der Brite Gary Blackburn mit seiner Frau in Deutschland. Er betreibt einen Baumpflegedienst. Auf dem Grundstück, das seiner Frau Monika gehört, hat er zusätzlich ein kleines Freilichtmuseum mit dem Namen „Little Britain“ errichtet. Die britischen Kuriositäten, darunter ein 52 Tonnen schwerer Centurion-Panzer, englische Autos, die Hütte des Robin Hood, die Queen oder auch Palast-Wachsoldaten, ziehen tausende Besucher an.

Doch jetzt soll Schluss sein mit „Little Britain“. Die Kreisverwaltung Neuwied fordert – mangels Baugenehmigung – die Entfernung der Ausstellungsstücke. Der Eigentümerin drohen hohe Zwangsgelder bei Nichtverfolgung der Verfügung. Der Brite will Widerspruch einlegen und seine Bemühungen, die nötigen Genehmigungen von den Behörden zu bekommen, fortsetzen. Klappt das nicht, droht er mit dem persönlichen Brexit. Er geht zurück nach Britannien und überlässt den Betrieb seinen Kindern.

Hängende Gärten in Shanghai

In Shanghai (China) wird auf dem Gelände der Weltausstellung 2010 ein architektonisch interessantes Projekt gebaut. Auf einer Fläche von 300.000 Quadratmetern entstehen Gebäude mit mehr als 400 Balkonen, auf denen rund 1.000 Bäume gepflanzt werden. Das Projekt entlang des Suzhou Creek im Putuo District in der chinesischen Millionenstadt ist nahezu fertiggestellt. Ende nächsten Jahres soll der Komplex bereits fertig sein. Geplant hat ihn der britische Architekt Thomas Heatherwick. Vergleiche mit den mythischen hängenden Gärten von Babylon, eines der sieben Weltwunder, sind vom Architekten und den Investoren durchaus gewünscht.

Abgeschafft

Nach Kritik von Amazon und anderen Firmen hat Seattle die neue Jobsteuer zur Bekämpfung der Obdachlosigkeit wieder abgeschafft. In einer kurzfristig anberaumten Sitzung kippte der Stadtrat das Vorhaben wieder. Stadträtin Kshama Sawant, die treibende Kraft hinter der neuen Steuer, sprach von einem „Verrat im Hinterzimmer“. Die Rücknahme des Vorhabens sei hinter ihrem Rücken eingefädelt worden.

Luxusbleiben verdient im Minutentakt

Während Otto Normalverbraucher drei bis vier Monate im Jahr für ihre Jahresmiete im Büro oder in der Werkstatt schwitzen oder acht bis zehn Jahreseinkommen für ihr eigenes Haus hinblättern müssen, reichen den hochdotierten Fußballstars oft wenige Spielminuten, ihr Zuhause zu finanzieren. Ganze acht Minuten stand Brasiliens Top-Stürmer Neymar Junior in der letzten Saison auf dem Rasen, um seine Jahresmiete in Höhe von 168.000 Euro für sein Domizil in Paris zahlen zu können. 20.604 Euro pro Spielminute verdient der Top-Spieler. Für die ganze Saison sind das 36,84 Millionen Euro.

Die Zahlen ermittelte das Unternehmen Weissmaler für insgesamt elf weltbekannte Fußballer. Neymar ist der einzige, der zur Miete wohnt. Die anderen besitzen millionenteure Villen, deren Kaufpreise sie in wenigen Saisonspielen erspielt haben. Gerade mal 492,36 Minuten muss Lionel Messi (FC Barcelona) für seine 5,8 Millionen Euro teure Villa in Barcelona auf dem Platz stehen. Cristiano Ronaldo brauchte 533,31 Minuten Spieleinsatz, um sein Anwesen in Madrid (5,4 Millionen Euro) zu bezahlen. Toni Kroos (Real Madrid) stand knapp 800 Minuten, also weniger als zehn Spiele, auf dem Platz, um sich seine 3,5 Millionen Euro teure Villa in Köln-Lindenthal zu kaufen. Mesut Özil (Arsenal) hatte nach 15 Spielen (1.369,46 Minuten) die 11,4 Millionen Euro für sein Haus in London zusammen.